Sejak Diperiksa KPK, Sentul City Terus Tertekan

Jakarta, 2 Juli 2014 – PT Sentul City, Tbk, (BKSL) diperdagangkan pada harga Rp 85 per saham atau turun 46,20% sejak direktur utamanya menjalani pemeriksaan oleh KPK sebagai saksi terkait kasus gratifkasi Bupati Bogor pada pertengahan Mei lalu. Sejak pertengahan Mei hingga sekarang likuiditas naik signifikan dengan posisi offer cenderung lebih banyak. Namun, fundamental perusahaan yang masih tumbuh berpotensi kembali menguat jika permasalahan kasus hukum tersebut terselesaikan.

Tercatat terakhir kali berada pada level harga saham Sentul City dibawah Rp 100 pada Februari 2010 lalu.

Dalam keterbukaan informasi yang disampaikan kepada publik, Sentul City menyatakan nama-nama yang terlibat kasus gratifikasi tidak merupakan bagian dari Sentul City maupun anak usaha Sentul City.

Sebelumnya, Komisi Pemberantasan Korupsi (KPK) telah menetapkan Bupati Bogor RY, kemudian MZ, dan Y sebagai tersangka atas dugaan gratifikasi tukar menukar lahan di kawasan Bogor seluas 2.754 ha. Sementara itu, didalam pemberitaan media massa MZ dan Y disebutkan bagian dari  Bukit Jonggol Asri yang merupakan anak usaha Sentul City.

Tampaknya, sentimen permasalahan hukum yang melibatkan Sentul City membuat pasar merespon negatif pergerakan saham Sentul City meskipun secara fundamental kinerjanya masih menunjukkan pertumbuhan.

Maybank Kim Eng, harga wajar Sentul City Rp 200

Awal April lalu, sebelum pemeriksaan Direktur Utama Sentul City, Maybank Kim Eng merilis riset tentang Sentul City dengan merekomendasikan buy pada target harga Rp 200 dengan price to earnings ratio (PER) 12,78 kali. Harga tersebut premium 9% pada harga pasar saat itu Rp 183 per saham.

Asumsi Maybank Kim Eng menilai premium Sentul City tersebut karena sebelumnya saat bertemu dengan 15 investor di Kuala Lumpur, mayoritas menyatakan ketertarikan dengan Sentul City meskipun belum familiar di ASEAN, sehingga dinilai Sentul City profitable.

Selain itu, Maybank Kim Eng menganggap akuisisi terhadap Bukit Jonggol Asri akan mendorong pertumbuhan Sentul City dimasa mendatang, memeperkuat sisi operasional dan upaya Sentul City untuk melakukan refinancing terhadap pembiayaan banknya.

Maybank Kim Eng memprakirakan penjualan Sentul City akan naik menjadi Rp 1,76 triliun atau naik 79% dengan kenaikan EBIT hingga 161%.

Sebagai catatan, tahun 2013 lalu, Sentul City menguasai 65% saham Bukit Jonggol Asri dengan membeli kepemilikan dari Bakrieland Development, Tbk (ELTY) sebanyak 15% dan berencana menambah kepemilikan lagi sebesar 10% sehingga menjadi 85% pada tahun ini.

Penilaian Maybank Kim Eng lainnya yaitu adanya potensi sinergi pasca akuisisi Bukit Jonggol Asri untuk mengembangkan Sentul City Township dengan kerjasama antara Bank Mandiri, AEON Mall, Ikea, Decathlon, BCA, Universitas Trisakti, dan adanya proyek regensi dari Novotel dan Hyatt Regency.

Sentul City saat ini berusaha melakukan refinancing terhadap hutang yang didominasi oleh bank hingga Rp 1,5 triliun dengan bunga 15% - 17%. Diharapkan dengan refinancing tersebut, bunga dapat diturunkan menjadi sebesar 11,75% - 12%.

Pra-penjualan Sentul City untuk tahun 2014 ditargetkan sebesar Rp 2,5 triliun atau naik dari tahun lalu sebesar Rp 2,17 triliun, namun pra-penjualan untuk kuartal pertama ini mengalami tekanan dengan tercatat turun 20% menjadi hanya sebesar Rp 392,8 miliar dibandingkan dengan periode yang sama tahun lalu sebesar Rp 508,2 miliar.

Kinerja Sentul City secara bottom line selama tahun 2013 mencatatkan pertumbuhan laba bersih sebesar 185% menjadi sebesar Rp 630,23 miliar setelah didukung laba dari Bukit Jonggol Asri, entitas anak sebesar Rp 380,17 miliar dan keuntungan dari goodwill atas kepemilikan Bukit Jonggol Asri sebesar Rp 349,40 miliar.

Sebagai catatan, Sentul City meskipun mengendalikan Bukit Jonggol Asri belum atau tidak mengkonsolidasikan pendapatan Bukit Jonggol tersebut ke dalam laporan keuangannya pada periode 2013 lalu.

Kinerja operasional Sentul City sendiri masih tertekan dengan dibanyagi kenaikan beban usaha yang tinggi sehingga menekan marjin laba usaha yang tercatat sebesar 7,51% pada tahun 2013 dengan laba usaha hanya sebesar Rp 68,82 miliar atau turun dibandingkan tahun sebelumnya sebesar Rp 233,74 miliar.

Kenaikan beban usaha tercatat naik hingga 4 kali lipat terutama didominasi meningkatnya beban gaji  dan tenaga ahli. Tercatat beban usaha sebesar Rp 528,24 miliar dari sebelumnya sebesar Rp 109,96 miliar.

Sementara itu, pendapatan Sentul City tercatat tumbuh hingga 54,49% menjadi Rp 961,99 miliar selama 2013 yang didominasi oleh penjualan terhadap rumah, lahan siap bangun, ruko dan apartemen. Laba kotor yang dihasilkan dari penjualan tersebut juga mengalami kenaikan hingga 73,71% menjadi sebesar Rp 597,06 miliar.