Perusahaan Properti mulai Merambah ke Kawasan Timur

Jakarta, 22 Desember 2014 – Beberapa perusahaan terkait property sudah menyatakan niat untuk merambah kawasan-kawasan yang dulu kurang diminati karena kurangnya infrastruktur yang memadai, terutama infrastruktur transportasi. Fokus dan kemauan pemerintah yang besar di dalam infrastruktur telah menambah energy baru kepada perusahaan-perusahaan ini untuk ekspansi secara geografis.

PT Siloam International Hospitals Tbk (SILO) telah membuka rumah sakit baru di Kupang, Nusa Tenggara Timur (NTT). Dengan rumah sakit baru ini, total rumah sakit yang dimiliki Siloam kini mencapai 19 jaringan. Rumah sakit baru ini menelan dana investasi sebesar Rp 350 miliar. Tahun depan,  Siloam akan membangun 6 – 8 rumah sakit lagi. Perseroan menyiapkan dana hingga US$ 140 juta untuk ekspansi tersebut.

PT Ciputra Development Tbk (CTRA) memperluas ekspansi ke Jayapura, Papua. Kawasan residensial yang akan dibangun Ciputra seluas 40 ha dengan nilai investasi sekitar Rp 200 miliar. Sasaran perseroan adalah masyarakat menengah ke atas.

PT Summarecon Agung Tbk juga mengincar Sumatra, Kalimantan dan Sulawesi sebagai tambahan dari Bandung dan Yogyakarta. Jika bisa mendapat lahan di dalam kota, Summarecon ingin membangun kawasan terpadu (mixed-use). Kalau lahannya ada di pinggir kota dan cukup luas, maka direncanakan akan membangun kota terpadu (township). Saat ini Summarecon masih memiliki cadangan lahan alias landbank sekitar 1.200 hektare (ha), semuanya di area Jawa.

Belanja modal emiten konstruksi diberitakan melonjak. PT PP  (Persero), Tbk (PTPP) meningkatkan belanja modalnya sampai 286% menjadi Rp 1,8 triliun. PT Waskita Karya, Tbk (WSKT) merencanakan capex Rp 1,5 triliun atau naik 75% dibandingkan 2014. PT Wijaya Karya, Tbk (WIKA) juga meningkatkan capexnya sampai 1,7 triliun. Semua untuk mendorong pendapatan yang berpotensi akan berlipat ganda sebagai konsekuensi dari fokus pemerintah terhadap pembangunan infrastruktur di berbagai kawasan.

ASCEND melihat langkah-langkah ini juga akan diikuti oleh perusahaan-perusahaan property lainnya. Seiring dengan pertumbuhan infrastruktur di kawasan-kawasan yang sebelumnya kurang diminati, risiko investasi property di area-area ini menjadi berkurang, potensi laku menjadi lebih tinggi, dan pembangunan.

Indeks property paska penguatan Rupiah dan pernyataan The Fed tentang penahanan peningkatan suku bunga, menjadi indeks yang menguat paling signifikan dibandingkan indeks-indeks sektoral lainnya. Sektor ini juga sudah naik 5 tahun berturut-turut dan mencatatkan kenaikan paling signifikan selama 5 tahun ini, sampai dengan 148%.

Mungkin tahun ini adalah waktu yang tepat untuk melonggarkan property di portofolio sambil menunggu kelanjutan dari pembangunan proyek-proyek property di berbagai kawasan di Indonesia. 

Indeks Properti: Pergerakan

Paska Pilpres, Properti Naik Didukung Pertumbuhan Laba Bersih Big Cap

Jakarta, 11 Agustus 2014 – Paska Pilpres, Indeks Properti naik lebih tinggi daripada IHSG selama bulan Juli dan Agustus. Lima saham big cap properti menjadi pendukung kenaikan ini didukung oleh pertumbuhan laba bersih dn peningkatan harga jual walaupun melambat.

Indeks properti dari kisaran 400 di awal Juli menjadi sempat 476 sebelum koreksi dan mulai naik lagi pada hari ini ke 465. Level ini mencerminkan kenaikan 16% sementara IHSG naik hanya sekitar 4% pada periode yang sama.

Kenaikan ini terutama terdorong oleh kenaikan saham-saham bigcap. Kenaikan tertinggi dicatatkan oleh PT Ciputra Development, Tbk (CTRA) yang naik 31% dari Rp 935 ke Rp 1.225. Kapitalisasi pasar Ciputra adalah Rp 18,66 triliun. Peringkat kedua dan ketiga dengan tingkat kenaikan sama-sama 23% dipegang oleh PT Pakuwon Jati, Tbk (PWON) yang memiliki kapitalisasi R

p 20,42 triliun dan PT Lippo Karawaci, Tbk (LPKR) dengan kapitalisasi Rp 27,00 triliun. Sedangkan saham PT Summarecon Agung, Tbk (SMRA) naik 19%.

PT Bumi Serpong Damai, Tbk (BSDE) yang merupakan emiten properti berkapitalisasi terbesar mengalami kenaikan 10% menjadi Rp 1.610. kapitalisasi pasar BSD saat ini mencapai Rp 29,58 triliun.

Pertumbuhan laba bersih dialami oleh empat dari kelima emiten di atas, kecuali Summarecon. Kenaikan laba bersih berkisar antara 24% - 54%. Kenaikan tertinggi dialami oleh BSD sebesar 54,4% menjadi Rp 144,46 miliar, diikuti oleh Pakuwon sebesar 42,6% dan Ciputra sebesar 40,2%.

Sementara itu pertumbuhan pendapatan yang sebagian besar didorong oleh penjualan unit-unit properti juga terjadi pada empat dari lima emiten, kecuali BSD. Kenaikan tertinggi dicatat oleh Pakuwon, emiten asal Surabaya, dengan tingkat 21,7%. Kenaikan itu berasal dari penjualan unit superblock Kota Kasablanka.

Properti, walaupun sempat tertekan karena kebijakan Loan to Value (LTV) yang dikeluarkan oleh Bank Indonesia awal tahun ini, akan tetapi mendapatkan agin segar dari kenaikan optimisme paska pemilihan presiden. Presiden yang diperkirakan akan mampu memperbaiki daya saing bisnis ini mampu menjadi leverage bagi properti yang sebenarnya sudah oversupply. 

Bubble Properti Hampir Tak Mungkin

Jakarta 19 Desember 2013 - Jangan mengkuatirkan bubble properti, saran Asia Financial Network dalam 2014 Economic and Market Outlook di Hotel Atlet Century, Senayan, kemarin (18/12). Kenaikan properti memang disebabkan oleh tingginya permintaan, dan pengetatan kredit properti oleh Bank Indonesia makin meyakinkan bahwa bubble tidak akan terjadi.

Indeks properti memang sudah naik hampir 70% selama 3 tahun belakangan ini. Banyak pihak telah meneriakkan kemungkinan bubble. Akan tetapi, bila kita lihat chart di bawah ini, maka properti sebenarnya sudah menuju titik ekuilibriumnya lagi. Memang, di titik tertingginya, 565, kenaikan properti selama 3 tahun mencapai 178,3%, angka yang mengkuatirkan.

 

Pergerakan indeks properti ini sangat dipengaruhi oleh pergerakan 2 saham berkapitalisasi terbesar, yaitu PT Bumi Serpong Damai, Tbk (BSDE) dan PT Lippo Karawaci, Tbk (LPKR). BSDE sempat naik ke Rp 2.200, mencerminkan kenaikan 150% selama 3 tahun, tetapi kemudian turun ke Rp 1.300 sehingga kenaikannya sekitar 47,3%. LPKR sempat naik sampai tingkat 172% di Rp 1.850, namun mereda lagi ke Rp 890 sehingga hanya naik 30,88%. 

Di sektor riil, para pembeli properti mulai merasakan kenaikan yang tidak mendasar pada harga propertinya. Forbes mengingatkan bahwa properti di Jakarta sudah naik 38% di tahun 2012 dan di Bali 20%. Sejak Juni 2012 sampai Mei 2013, pinjaman untuk pembelian apartemen sudah berlipat ganda, menjadi Rp 11,42 triliun.

Kenaikan harga dan pembelian ini telah mendorong pencatatan laba berlipat ganda dari perusahaan-perusahaan properti. Laba BSDE naik 138,7% pada tahun ini, LPKR 24,3%, PT Summarecon Agung, Tbk (SMRA) 90,4% dan PT Pakuwon Jati, Tbk (PWON) 55,3%.

Pertanyaannya, apakah benar bubble properti akan terjadi? Definisi bubble adalah ketika pembeli ataupun investor, dipaksa untuk menjual aset propertinya dengan harga murah dan karenanya memicu gagal bayar atas kredit properti mereka. Mari kita pertimbangkan.

1. Kenaikan yang terjadi di Jakarta sebagian besar terjadi karena kondisi kemacetan di Jakarta yang membuat banyak orang mencari tempat tinggal yang mendekati tempat kerja. Kebutuhan itu membuat properti tersebut memang ditempati, dan utamanya oleh pekerja-pekerja yang memang berada di kelas menengah atas yang makin banyak.
2. Kenaikan yang terjadi di Jabodetabek pun sebagian besar terjadi karena banyaknya pasangan muda asal Jakarta maupun pendatang yang mencari penghasilan di Jakarta yang membutuhkan tempat tinggal. Berkembangnya infrastruktur transportasi dari daerah-daerah ini merupakan faktor penarik yang utama untuk berkembangnya properti-properti di daerah ini.
3. Kenaikan yang terjadi di Bali adalah salah satu dampak dari promosi gencar akan pariwisata di Bali, didukung oleh perubahan trend hidup orang-orang Eropa dan Amerika yang mencari hidup relatif lebih murah di daerah-daerah Asia Tenggara (termasuk Thailand dan Malaysia).

Pengetatan pemberian kredit oleh Bank Indonesia terutama kepada pemilik rumah lebih dari 1, telah mengecilkan kemungkinan bubble properti ini akan terjadi.

Tahun 2014 mendatang, sektor properti secara keseluruhan pun diprakirakan akan melambat. Fitch dan Moody’s diskusi outlook properti Indonesia yang dia adakan di Singapura, mengatakan pendapatan sektor properti hanya akan tumbuh sebesar 17% atau turun dibanding tahun 2013 ini sebesar 21%. Penurunan ini akan dirasakan pada permintaan sewa kantor di area CBD Jakarta.

Tapi tahun 2014 diperkirakan adalah tahun untuk properti-properti yang fokus ke kawasan industri, seperti PT Kawasan Industri Jababeka, Tbk (KIJA) dan PT Surya Semesta Internusa, Tbk (SSIA). Makin banyak industri yang akan dipindahkan ke luar Jakarta akibat kemacetan yang makin parah, tuntutan upah buruh yang terlalu tinggi, serta biaya-biaya berkenaan dengan properti yang semakin mahal di Jakarta. Seiring dengan ini, perusahaan-perusahaan properti untuk residensial di sekeliling kawasan industri pun berpotensi tumbuh pesat.