Perusahaan Properti mulai Merambah ke Kawasan Timur

Jakarta, 22 Desember 2014 – Beberapa perusahaan terkait property sudah menyatakan niat untuk merambah kawasan-kawasan yang dulu kurang diminati karena kurangnya infrastruktur yang memadai, terutama infrastruktur transportasi. Fokus dan kemauan pemerintah yang besar di dalam infrastruktur telah menambah energy baru kepada perusahaan-perusahaan ini untuk ekspansi secara geografis.

PT Siloam International Hospitals Tbk (SILO) telah membuka rumah sakit baru di Kupang, Nusa Tenggara Timur (NTT). Dengan rumah sakit baru ini, total rumah sakit yang dimiliki Siloam kini mencapai 19 jaringan. Rumah sakit baru ini menelan dana investasi sebesar Rp 350 miliar. Tahun depan,  Siloam akan membangun 6 – 8 rumah sakit lagi. Perseroan menyiapkan dana hingga US$ 140 juta untuk ekspansi tersebut.

PT Ciputra Development Tbk (CTRA) memperluas ekspansi ke Jayapura, Papua. Kawasan residensial yang akan dibangun Ciputra seluas 40 ha dengan nilai investasi sekitar Rp 200 miliar. Sasaran perseroan adalah masyarakat menengah ke atas.

PT Summarecon Agung Tbk juga mengincar Sumatra, Kalimantan dan Sulawesi sebagai tambahan dari Bandung dan Yogyakarta. Jika bisa mendapat lahan di dalam kota, Summarecon ingin membangun kawasan terpadu (mixed-use). Kalau lahannya ada di pinggir kota dan cukup luas, maka direncanakan akan membangun kota terpadu (township). Saat ini Summarecon masih memiliki cadangan lahan alias landbank sekitar 1.200 hektare (ha), semuanya di area Jawa.

Belanja modal emiten konstruksi diberitakan melonjak. PT PP  (Persero), Tbk (PTPP) meningkatkan belanja modalnya sampai 286% menjadi Rp 1,8 triliun. PT Waskita Karya, Tbk (WSKT) merencanakan capex Rp 1,5 triliun atau naik 75% dibandingkan 2014. PT Wijaya Karya, Tbk (WIKA) juga meningkatkan capexnya sampai 1,7 triliun. Semua untuk mendorong pendapatan yang berpotensi akan berlipat ganda sebagai konsekuensi dari fokus pemerintah terhadap pembangunan infrastruktur di berbagai kawasan.

ASCEND melihat langkah-langkah ini juga akan diikuti oleh perusahaan-perusahaan property lainnya. Seiring dengan pertumbuhan infrastruktur di kawasan-kawasan yang sebelumnya kurang diminati, risiko investasi property di area-area ini menjadi berkurang, potensi laku menjadi lebih tinggi, dan pembangunan.

Indeks property paska penguatan Rupiah dan pernyataan The Fed tentang penahanan peningkatan suku bunga, menjadi indeks yang menguat paling signifikan dibandingkan indeks-indeks sektoral lainnya. Sektor ini juga sudah naik 5 tahun berturut-turut dan mencatatkan kenaikan paling signifikan selama 5 tahun ini, sampai dengan 148%.

Mungkin tahun ini adalah waktu yang tepat untuk melonggarkan property di portofolio sambil menunggu kelanjutan dari pembangunan proyek-proyek property di berbagai kawasan di Indonesia. 

Indeks Properti: Pergerakan

Pemerintah Dorong Infrastruktur, Saham Infrastruktur Naik

Jakarta, 19 Desember 2014 – Industri konstruksi infrastruktur serta industri terkait akan meraup banyak potensi pendapatan, khususnya dengan fokus dan niat pemerintah Jokowi yang sangat kuat untuk memperkuat segi infrastruktur. PT Wijaya Karya (Persero), Tbk (WIKA), PT PP (Persero), Tbk (PTPP) dan PT Acset Indonusa, Tbk (ACST) naik tinggi dalam 3 hari ini.

Perspektif infrastruktur yang dianut oleh pemerintah baru memberikan arahan bagi rencana jangka panjang infrastruktur yang pada saat ini akan menjadi sentiment positif bagi perusahaan-perusahaan pembangun infrastruktur. Secara umum, pemerintahan baru ingin menyiapkan infrastruktur yang diperlukan untuk pembangunan perekonomian jangka panjang, termasuk kawasan industri baru, transportasi terintegrasi, pembangunan daerah-daerah tertinggal.

Hal ini nyata di dalam pernyataan-pernyataan yang paling singkat sekalipun. Menteri Perhubungan, Ignatius Jonan, misalnya yang menegur Angkasa Pura II karena hanya membangun ekstension dari bandara yang cukup untuk beberapa tahun saja. Bandara harus dibangun untuk jangka waktu 25 tahun, katanya. Ini adalah perspektif yang akan membuat banyak proyek infrastruktur dimulai dan diselesaikan dalam tahun-tahun ini.

Selain itu, Kementerian Pembangunan Umum menyiapkan dana Rp 10 triliun untuk sektor perumahan di 2015 yang bersumber dari berbagai program dan lembaga lain di luar Kementerian, termasuk APBN Kementerian Keuangan, APBN Kementerian PU, dan dana kelolaan lembaga sosial Negara yang dialokasikan untuk bantuan perumahan.

Kedua, Presiden Joko Widodo berjanji akan memulai kajian pembangunan rel kereta api di Papua pada 2015 dan diharapkan rampung dalam 6 bulan dan segera dilanjutkan dengan pembangunannya pada semester II-2015. Pembangunan rel kereta api ini akan mempermudah logistik di Papua yang pada gilirannya akan menekan tingginya harga-harga barang kebutuhan di Papua dan meningkatkan produktivitas ekonomi daerah tersebut.

Paralel dengan itu, Presiden juga menyatakan akan mulai melaksanakan pembangunan jalan lintas Sumatera.

Ketiga, pembangunan di daerah-daerah perbatasan akan diserahkan kepada 4 kementerian. Ini akan membuat penggunaan anggaran Rp 16 triliun lebih efektif dan termonitor dengan baik. Keempat kementerian itu adalah Kementerian Pekerjaan Umum, Kementerian Perhubungan, Kementerian Pertahanan, dan Kementerian Komunikasi dan Informatika.

Keempat, Kementerian PU telah meminjam anggaran Asian Development Bank (ADB) sebesar USD 250 juta untuk paket pembentukan Core Team Consultants (CTC) Regional Roads Development Project (RRDP). RDPP bertujuan untuk membangun jalan di empat propinsi yaitu 470 km di Kalimantan Timur, Kalimantan Barat, Jawa Timur, dan Jawa Tengah.

Menanggapi ini, beberapa saham konstruksi infrastruktur, seperti WIKA, PTPP, dan ACST sudah naik signifikan walaupun adapula risiko Rupiah yang melemah dan mengakibatkan tingginya biaya bahan baku pembangunan. 

ACST: Pergerakan Saham

PTPP: Pergerakan Saham

WIKA: Pergerakan Saham

PP Properti gandeng PTPN IX, PTPP Agresif Perbesar Ukuran

Jakarta, 1 November 2013 - PT PP Properti, anak perusahaan dari PT PP (Persero) Tbk [PTPP],  kemarin menandatangani MoU dengan PTPN IX untuk memanfaatkan 2 lahan PTPN IX yang berada di Surakarta seluas 18,9 ha. Tanah tersebut rencananya akan dijadikan mixed used area yang akan mulai dibangun tahun 2014. 

PP Properti baru saja di-spin off dari PTPP dengan tujuan akan melakukan IPO di tahun 2014.  Sebelumnya PP Properti adalah salah satu divisi dari PTPP. Dengan spin-off ini diharapkan PP Properti dapat mengembangkan model bisnisnya sendiri yang unik dari induk usahanya, dan pada akhirnya memberikan nilai lebih kepada PTPP dan pemegang sahamnya. 

Usai spin-off, PP Properti mentargetkan pendapatan akan mencapai Rp 1,9 triliun per tahun. Ini akan mendorong kinerja pendapatan dari PTPP secara total karena sampai saat ini, pendapatan PP Properti masih dikonsolidasi di PTPP.

PT PP (Persero) Tbk sampai dengan 30 September 2013 telah mencatatkan peningkatan pendapatan 84% menjadi Rp 7,26 triliun dari sebelumnya Rp 3,94 triliun. Peningkatan pendapatan ini telah mendorong laba bersih sebesar 106,7% menjadi Rp 218,35 miliar atau Rp 45/ saham.
Peningkatan pendapatan ini disebabkan oleh pertumbuhan jasa konstruksi sebesar 93,67% menjadi Rp 5,87 triliun dan pertumbuhan EPC (Engineering, Procurement, Construction) sebesar 51,66% menjadi Rp 1,25 triliun.

Menarik juga dicatat bahwa PT PP baru saja mengakuisisi anak perusahaannya PT PP Dirganeka sehingga pada periode ini mencatatkan pertumbuhan aset 42% dan pertumbuhan liabilitas 39%.

AFN melihat adanya kemungkinan bahwa PT PP sedang agresif memperbesar ukurannya. Saat ini kapitalisasi pasar PTPP masih di bawah PT Wijaya Karya (Persero) Tbk [WIKA] yaitu Rp 6,25 triliun dengan harga Rp 1.290/ saham dibandingkan Rp 11,6 triliun dengan harga Rp 1.890/ saham. Dengan rasio PE yang hampir serupa, yaitu 21-22x dan rasio PBV yang juga mirip yaitu 3.51  dan 3.74x, maka PTPP perlu melakukan berbagai upaya pertumbuhan anorganik melalui akuisisi.

Beberapa point positif dari PTPP adalah:

1. PTPP memiliki anak usaha PP Properti dan PP Dirganeka yang masing-masing merupakan pendukung bisnis PTPP yang mandiri dan menghasilkan nilai tambah lebih dan siap untuk dispin-off;
2. Posisi kas PTPP masih besar yaitu Rp 577,06 miliar dan menghasilkan rata-rata Rp 150 miliar/ tahun dari aktivitas operasional. Biasanya pada 3 triwulan pertama, arus kas memang masih negatif sebagaimana terjadi di tahun ini sebesar –Rp 981 miliar. Hal ini karena model pembayaran dan penagihan industri konstruksi yang condong ke akhir tahun.
3. PTPP unggul di beberapa segmen konstruksi terutama pelabuhan. Beberapa kontrak pelabuhan yang telah diterima oleh PTPP adalah Pelabuhan Krakatau Bandar Samudra-Cilegon, Terminal New Priok Jakarta, dan Pelabuhan Kali Baru.
4. Sampai dengan September 2013, PTPP telah meraih kontrak baru sebesar Rp 13,1 triliun, 66,5% dari target akhir tahun sebesar Rp 19,7 triliun. Beberapa kontrak baru yang diperoleh PTPP pada bulan September 2013 yaitu konstruksi Gedung Peruri (Karawang), Jalan Long Belulah di Long Peso (Kalimantan Utara), Politeknik Elektro (Surabaya) dan Jalan Donggi (Sulawesi Tengah).

Sementara beberapa point dimana PTPP masih belum dapat mengalahkan WIKA adalah:

1. Kinerja profitabilitas PTPP masih dapat ditingkatkan apabila melihat kepada benchmark-nya, WIKA. Marjin laba usaha dan laba bersih PTPP masing-masing adalah 7,93% dan 3,01%, lebih rendah daripada WIKA yang tercatat 9,82% dan 4,93%.
2. Beban bunga PTPP masih sangat tinggi, yaitu Rp 134,87 miliar dibandingkan WIKA yang efisien di Rp 15,96 miliar. Leverage yang tinggi ditunjukkan oleh rasio utang jangka panjang terhadap ekuitas PTPP sebesar 1,13 dibandingkan WIKA di 0,57x. Beban bunga ini memberikan tekanan terhadap kinerja laba dan arus kas PTPP.

 

Buyback Saham: Efektifkah?

Jakarta, 30 Agustus 2013 - Kondisi pasar saham yang bearish dalam beberapa pekan belakangan ini telah menyulut minat para emiten untuk melakukan pembelian kembali (buyback) saham-sahamnya. Walaupun tindakan ini serupa dengan yang terjadi pada tahun 2008 - 2009, namun AFN melihat bahwa buyback kali ini tidak akan se-efektif saudara tuanya.

Minat buyback saham ini mengikuti peraturan Otoritas Jasa Keuangan (OJK) yang resmi diberlakukan sejak 26 Agustus 2013, yaitu mengijinkan emiten melakukan buyback tanpa persetujuan RUPS. Tujuannya adalah untuk meredam gejolak pasar yang tertekan dari titik tertingginya di 5.251 menjadi hanya 4.195 setelah sempat di bawah level 4.000 pada pekan ini.

Secara umum tujuan buyback ada dua. Pertama adalah untuk memberi sinyal pada pasar bahwa harga wajar saham ada di atas harga pasarnya. Kedua, adalah perusahaan memiliki potensi laba dari selisih buyback dan penjualan kembali saham treasuri tersebut.

Pada tahun 2008, banyak buyback dilakukan untuk memberikan sinyal dan kepercayaan kepada pasar bahwa harga saham ada di bawah nilai wajarnya (undervalued). Beberapa saham yang di-buyback tahun 2008 memiliki P/E di bawah 10, seperti PT Wijaya Karya, Tbk (WIKA). Waktu itu IHSG hanya di level 1.200.

Kini, IHSG sudah 4 kali lipat dari level tersebut. Artinya harga sudah berada di sekitar nilai wajar - kalau tidak melampauinya (overvalued). Apakah sinyal yang akan ditransmisikan perusahaan melalui buyback itu akan diterima oleh pasar? AFN melihat bahwa penurunan ini disebabkan oleh sudah overvalued-nya pasar dan pasar malah sedang mencari titik ekuilibrium yang lebih wajar.

Bila dilihat pada tabel, beberapa saham malah sudah memiliki harga di atas 3 kali nilai buku, seperti Semen Gresik, dan MNC Sky Vision. Apakah pertumbuhan ekonomi Indonesia akan sedemikian agresifnya di tengah pelemahan ekonomi dunia, sehingga harga tersebut dapat dijustifikasi, bahkan ditingkatkan lagi?

Karena alasan-alasan ini, maka AFN merekomendasikan supaya buyback yang dilakukan oleh emiten harus:
1. Mempertimbangkan dengan lebih hati-hati nilai wajar dari saham, bukan hanya melihat kepada harga tertinggi yang pernah dicapai tetapi juga ekonomi secara keseluruhan;
2. Melakukan buyback untuk menjaga likuiditas, terutama untuk saham-saham yang kurang likuid seperti Mitra Pinasthika Mustika (MPMX) dan Perdana Gapuraprima (GPRA);
3. Buyback dilakukan bukan untuk memberikan sinyal naik, namun untuk membantu saham kembali ke harga wajarnya melalui penyusutan jumlah saham beredar. Hal ini nampak sekali pada saham-saham yang memiliki nilai buku lebih dari 5 seperti MNC Sky Vision (MSKY) dan Media Nusantara Citra (MNCN);
4. Tidak berasal dari dana leverage (utang) atau dana yang akan digunakan oleh operasional dan investasi ke depan, serta harus siap dengan adanya kerugian dari buyback tersebut (harga jual di bawah harga beli). 

Wijaya Karya Tetap Memimpin BUMN Infrastruktur

Wijaya Karya, Tbk (WIKA)  masih tetap memimpin di antara BUMN infrastruktur yang sahamnya telah dimiliki publik, baik dari segi pertumbuhan maupun kinerja keuangan. Sampai dengan semester I-2013, PTPP dan WIKA telah mengantongi kontrak baru Rp 9,5T dan Rp 9T, sementara Adhi Karya, Tbk (ADHI) dan Waskita Karya, Tbk (WSKT) masing-masing sebesar Rp 4,5T dan Rp 4,7T.

PT PP telah mentargetkan angka Rp 19,7T untuk kontrak baru tahun ini yang berarti sudah tercapai 48%. Beberapa proyek besar yang telah diraih antara lain proyek Pelabuhan Krakatau Bandar Samudra-Cilegon, Jalan Tol Cikampek-Palimanan, Tunjungan Plaza V Surabaya, Terminal 3 Bandara Soekarno Hatta Cengkareng, rel kereta api di daerah Sumatra Selatan, serta proyek EPC PLTGU Tanjung Uncang 120 MW. Dari luar negeri PTPP telah mendapatkan kontrak baru untuk Gleno Road di Tibar Timor Leste sebesar Rp264 miliar.

Pada semester I, WIKA memperoleh beberapa kontrak cukup besar berupa EPC pembangkit listrik tenaga gas (PLTG) 200MW di Aceh dan proyek perluasan gedung terminal 3 Bandara Soekarno-Hatta. WIKA optimis sampai akhir tahun 2013, target kontrak baru sebesar Rp 20,76 T akan tercapai.

Sementara kontrak baru ADHI berasal dari tambahan pembangunan aprol terminal Soekarno Hatta senilai Rp473 miliar dan pembangunan pabrik CPO di Sumatra Utara sebesar Rp116 miliar. ADHI menargetkan kontrak baru sebesar Rp14,4 triliun pada 2013.

Pemain terbaru BUMN Infrastruktur, Waskita Karya, telah mentargetkan kontrak baru tahun 2013 mencapai Rp 17T. Artinya WSKT sampai tengah tahun baru dapat memperoleh kurang dari 30% target tersebut.

Baik dari sisi omset, aset, hasil usaha, WIKA masih menjadi pemimpin di antara saham-saham BUMN infrastruktur. Beberapa point positif yang didapatkan oleh WIKA adalah sebagai berikut:

Komparasi Kinerja BUMN Infrastruktur 1Q 2013 - kecuali perolehan kontrak baru

1. Aset WIKA terbesar dan paling produktif. Aset WIKA pada akhir Maret 2013 tercatat Rp 11,4T, sementara PTPP, ADHI dan WSKT tercatat Rp 9,3T, Rp 5,92T dan Rp 6,94T. Perputaran aset WIKA yang mencerminkan produktivitas asetnya sama dengan ADHI, yaitu 0,92x dan lebih tinggi daripada WSKT dan PTPP.

2. WIKA mampu membukukan kinerja profitabilitas yang lebih tinggi dari kedua peersnya, tercermin dari marjin serta ROE.

3. Kemampuan WIKA untuk membayar bunga jauh lebih tinggi daripada peersnya, walaupun rasio utang terhadap ekuitasnya lebih tinggi dibandingkan WSKT yang baru saja IPO.

4. Rata-rata hari piutang dan utang usaha WIKA adalah yang paling cepat, menunjukkan manajemen arus kas yang baik dibandingkan peersnya.

Terlepas dari rata-rata industrinya yang memang mahal, PER dan PBV WIKA sudah menunjukkan angka lebih tinggi daripada rata-rata IHSG, yaitu 20,50x dan 4,19x. Karenanya investor sebaiknya sedikit menahan diri dalam mengumpulkan saham-saham BUMN infrastruktur ini. Walaupun demikian, WIKA tetap mendapat rekomendasi BUY untuk jangka panjang.

Pergerakan saham BUMN Infrastrutur Positif