Duta Anggada Tawarkan Obligasi Berkelanjutan Rp 1 Triliun

Jakarta, 11 September 2013 - PT Duta Anggada Realty, Tbk (DART), pengembang beberapa properti seperti Bapindo Plaza, Chase Plaza, dan Pusat Grosir Jatinegara, menawarkan obligasi berkelanjutan beropsi call dengan total dana yang akan dihimpun Rp 1 triliun. Tahap pertama ini ditawarkan Rp 500 miliar dengan jatuh tempo 5 tahun dan bunga yang dibayarkan setiap 3 bulan.

Dana yang dihimpun akan digunakan untuk melunasi pinjaman berulang kepada Bank Panin  sebesar US$ 20 juta atau Rp 225 miliar. Sisanya sebesar sekitar Rp 275 miliar akan digunakan sebagai modal kerja proyek Icon Towers (Chase Extention) dan Hotel Holiday Inn & Suites.

Pinjaman dari Bank Panin yang akan dibayarkan dengan obligasi ini memiliki tingkat suku bunga pinjaman SIBOR +7,64% dengan pembayaran bunga setiap bulan. SIBOR per Agustus 2013 adalah 0,37% untuk 3 bulan dan 0.57% untuk 1 tahun. Artinya tingkat bunga efektif DART kepada Bank Panin adalah sekitar 8%.

AFN melihat bahwa bila obligasi ini dapat ditawarkan dengan tingkat bunga 8% atau kurang, maka DART memiliki keuntungan untuk mengkonversi pinjaman dari Bank Panin kepada obligasi. Bila tidak, maka konversi hanya akan merugikan perusahaan dan pemegang saham.

Padahal tingkat kupon ORI 010 yang akan diterbitkan diproyeksikan sudah akan mencapai 7,25%. Sementara IBPA memperkirakan tingkat yield untuk obligasi berperingkat A dengan tenor 5 tahun sudah mencapai 11%. DART memperoleh peringkat A- dari Pefindo.Apalagi di dalam obligasi DART terdapat opsi call sehingga secara teoritis hal ini akan berdampak kepada makin tingginya yield yang diminta oleh pembeli.

Kecil kemungkinan DART dapat menghasilkan tingkat bunga yang lebih rendah daripada yang sekarang diterimanya dari Bank Panin. 

Di sisi positifnya, tingkat utang DART sendiri masih cukup moderat. Rasio total liabilitas terhadap ekuitas baru 0,5x, di mana setengah dari total liabilitas itu adalah liabilitas jangka panjang. Kemampuan DART membayar liabilitas jangka pendeknya dengan aset lancar pun cukup, dimana rasio lancar 1,13x.

AFN melihat bahwa konversi dari pinjaman bank kepada obligasi ini dilakukan untuk beberapa hal: (1) untuk mendapatkan tingkat suku bunga tetap sehingga tidak memberikan risiko fluktuasi suku bunga, (2) untuk memberikan lindung nilai kepada fluktuasi nilai tukar Rupiah di dalam kondisi pelemahan Rupiah, dan
(3) pengalihan jaminan kepada bidang-bidang tanah supaya properti-properti yang sudah berproduksi yang tadinya dijaminkan kepada Bank Panin dapat memberikan pemasukan dari sisi lainnya.

Bakrieland Dituntut Pailit oleh BNY Mellon

 Jakarta, 10 September 2013 - PT Bakrieland Development Tbk (ELTY), salah satu perusahaan Grup Bakrie, di dalam keterbukaannya pada hari ini menyampaikan adanya permohonan pailit dari BNY Mellon terkait obligasi dengan opsi put yang dikeluarkan oleh BLD Investment Pte. Ltd. (BLDI. Akibatnya, hari ini perdagangan saham ELTY disuspensi oleh Bursa menunggu keputusan selanjutnya.


Pada tanggal 23 Maret 2010, Entitas Induk melalui BLDI menerbitkan Equity-Linked Bonds sebesar US$ 155 juta yang akan jatuh tempo pada 23 Maret 2015. Hasil penerbitan itu digunakan untuk modal kerja, pembiayaan kembali, keperluan umum ELTY dan untuk mendanai transaksi Equity Swap dengan Credit Suisse.

Pada tanggal 20 Maret 2013, para pemegang obligasi telah melaksanakan put option dengan jumlah sebesar US$ 151 juta atau 97,4% dari jumlah obligasi yang diterbitkan. Proses restrukturisasi telah berjalan sejak saat itu dan sampai akhir bulan Agustus 2013 belum mendapatkan kesepakatan sehingga membuat BNY Mellon sebagai pemegang trust dari para pemegang obligasi memohonkan pailit atau Penundaan Kewajiban Pembayaran Utang (PKPU) atas ELTY.

Pemilik obligasi melaksanakan hak opsi putnya karena 2 hal: (1) harga saham ELTY sudah jatuh menjadi Rp 50/saham dan tidak akan memberi keuntungan tambahan untuk pemilik obligasi bila dipegang sampai jatuh tempo, dan (2) Risiko Indonesia yang mulai meningkat seiring dengan pelemahan nilai tukar, dan pelemahan kinerja ELTY sendiri memberikan dorongan risiko bagi obligasi yang diterbitkan oleh BLDI.

ELTY memiliki tingkat leverage yang cukup besar terutama pada liabilitas jangka pendeknya. Liabilitas jangka pendek tercatat sejumlah Rp 4,47 triliun pada 31 Desember 2012 karena laporan keuangan selanjutnya belum diterbitkan. Total liabilitas Rp 6,07 triliun dan ekuitasnya Rp 9,16 triliun. Artinya liabilitas jangkan pendek mencapai 73,6% dari total liabilitasnya dan nyaris 50% dari total ekuitasnya. Aset lancar yang hanya Rp 3,83 triliun tidak mampu untuk membayar liabilitas jangka pendek tersebut.

Pelemahan-pelemahan kinerja ELTY lainnya seperti arus kas operasional yang fluktuatif, rugi pada tahun 2012 yang cukup masif, serta  permohonan pailit yang diajukan oleh BNY Mellon membuat ELTY perlu diwaspadai pada saat ini.



Rincian Equity-Linked Bonds dan BLDI
Bunga obligasi 8,625% dibayar setiap 3 bulan. Konversi dapat dilakukan setiap saat sejak 41 hari setelah penerbitan sampai dengan 7 hari sebelum jatuh tempo. Tiap lembar Equity-swap bonds dengan nilai nominal U$ 100.000 dapat ditukar dengan 2.956.415 saham ELTY.

Pada saat diterbitkan, harga konversi adalah Rp 309,08/ saham dan dapat diubah bila terdapat kejadian-kejadian dilutif. Pada 30 September 2011, harga konversi diubah menjadi Rp 255/saham karena adanya pembagian dividen pada 24 Juni 2010 dan PUT IV dan penerbitan waran pada 25 Juni 2010.

Selain itu obligasi menyediakan opsi call dan put, sehingga diklasifikasikan menjadi utang jangka pendek pada tanggal 31 Desember 2012 karena pemegang obligasi melaksanakan opsi putnya.

BLDI adalah anak perusahaan yang berkedudukan di Singapura, didirikan pada tahun 2010 dan bergerak di bidang investasi dan pendanaan. Per tanggal 31 Desember 2012, BLDI memiliki aset Rp 1,03 triliun dan dimiliki sepenuhnya oleh ELTY. Pada tahun 2012, BLDI menderita kerugian usaha Rp 454,27 miliar sementara di 2011 Rp 629,46 miliar. 

PP Akan Spin Off PP Properti

Jakarta, 6  September 2013 - PT PP (Persero) Tbk (PTPP), perusahaan kontraktor yang memiliki spesialisasi di pembangunan dermaga di Indonesia, akan spin off divisi propertinya menjadi anak usaha baru dengan nama PT PP Properti. Spin off ini baik untuk meningkatkan nilai tambah PTPP sebagai induknya.

RUPS LB PTPP akan dilaksanakan pada 21 Oktober 2013 untuk mendapatkan persetujuan pemegang saham. Bila disetujui, maka PP akan mengalihkan sebagian aset dan liabilitas kepada PP Properti, yaitu PT Gitanusa Sarana Niaga, PT Mitracipta Polasarana, dan PT Pancakarya Grahatama yang semuanya bergerak di industri properti.

Spin off secara umum adalah pemisahan aset dan liabilitas, sekaligus seluruh organisasi menjadi perusahaan yang berdiri sendiri. Tanggungjawab perusahaan yang baru terbentuk karena spin off itu kepada perusahaan induknya menjadi sebatas tanggungjawab perusahaan terhadap pemiliknya. Pengembangan kompetensi, strategi, struktur, semuanya menjadi berdiri sendiri tanpa harus terbatas kepada ketentuan dari induknya.

PTPP sebagai perusahaan kontraktor memang memiliki model bisnis yang berbeda dengan PP Properti sebagai pengembang properti. Perusahaan kontraktor biasanya memiliki perputaran aset yang cepat mengingat bisnisnya yang adalah jasa. Sementara perusahaan properti memiliki perputaran aset yang lambat karena mempersiapkan pasar yang akan dimasukinya.


Melihat dari kinerja PTPP sendiri yang tumbuh 106,1% di semester ini dibandingkan tahun 2012, serta makin besarnya investasi yang juga dibutuhkan untuk menghadapi sektor infrastruktur yang akan digenjot oleh pemerintah, maka spin off ini dapat memberi beberapa keuntungan:
1. PP Properti akan dapat memperkuat dirinya sendiri baik secara operasional maupun keuangan sebagai perusahaan pengembang properti.
2. PP Properti dapat mencari pendanaan sendiri tanpa harus dikaitkan dengan model bisnis induknya
3. PP Properti tetap dapat menggunakan brand PP yang sudah dikenal secara umum.




Spin off sendiri tidak akan memberikan kinerja yang negatif dari PTPP karena aset dan liabilitas PP Properti relatif kecil dibandingkan keseluruhan dari PTPP, dan banyak dari asetnya memang belum memiliki laba yang signifikan.

Saham-saham Berebut Buyback, Hanya ada Beberapa yang Akan Efektif

Jakarta, 5 September 2013 - Belakangan ini sering sekali terdengar rencana emiten-emiten untuk melakukan pembelian saham kembali (buyback) akibat jatuhnya harga saham mereka di pasar. Tetapi penentunya adalah bagaimana pembelian tersebut akan berakibat kepada kinerja operasional, serta bagaimana kinerja emiten tersebut di mata pasar.

Tujuan buyback saham adalah untuk memberikan sinyal kepada pelaku pasar bahwa harga yang sekarang sudah undervalue (di bawah harga wajarnya). Buyback saham bisa efektif apabila sinyal tersebut kuat dan didukung oleh fundamental. Sebaliknya buyback saham akan dapat berbalik menjadi kesempatan pemilik saham untuk 'buang saham'nya dan merugikan perusahaan di dalam prosesnya.

Mengingat hal ini, maka  perusahaan dan investor perlu melihat apakah kriteria-kriteria di bawah ini sudah tercapai, sebelum melakukan buyback saham dan menerima sinyal dari buyback:

1. Posisi kas dan arus kas operasional dapat menutupi kebutuhan kas yang diperlukan buyback. Jangan buyback saham apabila menggunakan pendanaan eksternal atau akan mengganggu kinerja operasional;

2. Apabila harga wajar tidak terlalu jauh dibandingkan harga sekarang, maka buyback tidak perlu dilakukan. Hal ini mengindikasikan bahwa pelaku saham belum memiliki confidence yang cukup kepada emiten. Malah, emiten perlu menggiatkan aktivitas relasi investornya yang dapat meningkatkan kepercayaan tersebut;

Berdasarkan kriteria di atas, maka AFN menyarankan beberapa emiten ini tidak melakukan buyback:
1. PT Telekomunikasi Indonesia Tbk (TLKM) karena harga wajarnya sudah di sekitar harganya sekarang. Lagipula posisi kasnya hanya sedikit di atas dana yang disiapkan untuk buyback sementara arus kas bersihnya masih negatif. Apalagi ke depannya TLKM masih membutuhkan dana ekspansi yang cukup besar
2. PT Media Nusantara Citra Tbk (MNCN) yang harganya kini sudah berada pada kisaran harga wajarnya dan arus kas bersihnya masih negatif.
3. PT Tambang Batubara Bukit Asam  Tbk (PTBA) yang harganya kini sudah berada pada kisaran harga wajar akibat kondisi komoditas yang kurang kondusif.
4. PT Bank Tabungan Negara Tbk (BBTN) yang arus kas operasional maupun bersihnya masih negatif signifikan.
5. PT Ramayana Lestari Sentosa Tbk (RALS) yang masih mengalami arus kas operasional maupun bersih negatif signifikan.

Pemerintah: Rupiah Melemah Hingga 2014, AFN: Rp 10.000 Akan Lama

Jakarta, 4 September 2013 - Menteri Keuangan Chatib Basri dalam Rapat Paripurna DPR menyatakan pergerakan Rupiah akan melemah hingga 2014. Tapi beliau optimistis Rupiah akan menguat kembali hingga mencapai rata-rata nilai tukar pada Rp 9.750 di 2014. Sebaliknya menurut AFN, fundamental makroekonomi menunjukkan Rupiah akan berada di level 10.000 pada waktu yang relatif lama.

Chatib Basri menyebutkan faktor eksternal menekan nilai tukar Rupiah terhadap Dollar AS. Pertama, kebijakan stimulus moneter AS yang akan dipangkas selambatnya pada akhir kuartal ketiga 2012 ini.

Kedua, kekhawatiran investor terhadap perkembangan ekonomi negara berkembang seperti China, India dan Brasil yang berpotensi melambat paska berakhirnya stimulus the Fed.

Tiga, faktor kenaikan harga minyak akibat eskalasi ketegangan politik di Timur Tengah.

Keempat, selisih suku bunga acuan BI yang turun dibanding suku bunga di negara-negara lain berpotensi memperbesar arus keluar modal (capital outflow).

Karenanya, Pemerintah yakin Rupiah akan kembali pada 9.750 per Dollar AS di 2014. Untuk itu, pemerintah akan menjaga stabilitas ekonomi, meningkatkan daya beli dan konsumsi masyarakat dan mendorong ekspor komoditas andalan.

Beberapa upaya lagi adalah insentif pajak bagi industri padat karya dan padat modal sebesar 30% yang produknya berorientasi ekspor, pelonggaran kuota ekspor mineral dan hasil tambang, kenaikan pajak barang mewah barang impor hingga 125-150% serta memperbesar porsi biodiesel. Pengurangan impor bahan konsumsi dan barang jadi.

Namun AFN melihat bahwa faktor eksternal bukan satu-satunya menekan pergerakan Rupiah hingga “liar”. Sebelumnya dalam riset AFN pernah menyatakan Rupiah saat ini bergeser pada level keseimbangan baru.

Fundamental ekonomi RI melemah akan mendorong Rupiah pada level keseimbangan baru, meningkatnya kebutuhan minyak yang dipenuhi dari impor, defisit neraca perdagangan, inflasi tinggi, utang pemerintah dan swasta tinggi dalam denominasi Dollar AS membuat tekanan terhadap Rupiah.

Defisit neraca berjalan pada semester kedua mencapai 4,4% dari PDB atau sebesar US$ 9,85 miliar. Defisit transaksi minyak dan gas sebesar US$ 5,26 miliar, sementara neraca barang juga mengalami defisit hingga US$ 601 juta dibanding kuartal pertama lalu surplus sebesar US$ 1,6 miliar.  Tambahan lagi, tekanan inflasi yang diprakirakan mencapai 8,1% di akhir tahun.

Defisit neraca perdagangan tahun 2012 mencapai US$ 24 miliar atau 2,7% dari total PDB Utang perusahaan swasta juga telah mencapai US$ 128 miliar, angka yang mengkuatirkan dan tidak dapat turun signifikan dalam waktu dekat. Cadangan devisa pun pada akhir Juli 2013 mencapai US$ 92,67 miliar. Jumlah ini setara dengan 5,2 bulan impor.

Resiko hutang RI sekarang berpotensi meningkat setelah pelemahan Rupiah terhadap Dollar. Pada semester pertama 2013, utang jatuh tempo sebesar US$ 27,78 miliar dengan hutang swasta sebesar US$ 22,27 miliar. Diprakirakan hutang jatuh tempo pada kuartal ketiga akan meningkat signifikan.

Sementara itu, rasio hutang terhadap PDB sebesar 23% dengan debt to services ratio mencapai 41%, artinya 41% ekspor Indonesia digunakan untuk melunasi hutang. Rasio hutang jangka pendek RI terhadap cadangan devisa pun mencapai 40%.

Saat terjadi capital outflow masif, permintaan terhadap US$ naik signifikan, cadangan devisa turun karena sebagian besar dari hasil ekspor komoditas yang juga dalam tren penurunan, maka kebijakan apapun oleh BI dan pemerintah sangat sulit untuk menahan Rupiah menembus Rp. 10.000 poin.

Capital inflow tidak signifikan secara langsung menyumbang GDP Indonesia, karena dilihat 5 tahun terakhir capital inflow lebih banyak masuk ke sektor komoditas, dan menyebabkan produksi komoditas naik signifikan. Cadangan devisa dalam 5 tahun terakhir mayoritas berasal dari sektor tambang.  Namun, sektor tambang dalam setahun terakhir tertekan menyebabkan devisa tertekan. Capital inflow dari dana murah berasal dai QE  sebegian besar masuk pasar saham hanya sedikit yang masuk sektor riil dan memperbesar risiko fundamental ekonomi RI.

Dari semua factor ini, maka AFN merekomendasikan supaya investor lebih waspada terhadap pelemahan nilai Rupiah, dan mendiskon angka yang diberikan dari Pemerintah untuk menjaga portofolio aset agar tetap solid.