Laba Bersih Bumi Serpong Tumbuh 49% Di Kuartal III-2014

Jakarta, 3 November 2014 – PT Bumi Serpong Damai Tbk (Kode emiten BEI: “BSDE”) membukukan pertumbuhan laba bersih 49% pada kuartal III-2014 menjadi Rp 3,2 triliun dibandingkan periode yang sama tahun 2013 sebesar Rp 2,1 triliun. Perolehan tersebut setara laba bersih per saham sebesar Rp 236 per saham pada kuartal III-2014 dibandingkan periode yang sama tahun 2013 sebesar Rp 164 atau setara pertumbuhan 44,19%.

Kinerja solid pengembang kota mandiri terbesar di Indonesia dengan kapitalisasi pasar sebesar Rp27,03 triliun tersebut ditopang oleh penjualan properti. Pada sembilan bulan pertama Perseroan membukukan pendapatan sebesar Rp 3,9 triliun, dimana 82% atau Rp 3,2 triliun masih disumbangkan oleh penjualan tanah, rumah tinggal, ruko dan bangunan industry.

Kuatnya permintaan konsumen atas produk properti berkualitas membuat pendapatan organik pada kuartal III-2014 tumbuh 34% dibandingkan periode yang sama tahun 2013 sebesar Rp 2,9 triliun.

Total pendapatan di 2013 memang lebih tinggi, yaitu Rp 4,2 triliun berkat adanya transaksi istimewa (aksi korporasi) berupa penjualan kavling tanah sebesar Rp 1,3 triliun kepada tiga perusahaan JV antara Bumi Serpong dengan Hongkong Land, AEON Mall Jepang, dan Dyandra.

Kontribusi terbesar pendapatan bersumber dari penjualan kavling tanah sebesar 32% terhadap total pendapatan konsolidasi atau Rp 1,5 triliun. Sedangkan kontributor terbesar kedua untuk pendapatan Perseroan dibukukan oleh penjualan dari segmen residensial sebesar 32% atau setara Rp 1,2 triliun.

Untuk kontributor terbesar ketiga dibukukan oleh segmen komersial dengan kontribusi 20% atau setara Rp 493,7 miliar dan segmen rental (recurring income) membukukan Rp 493,8 triliun atau menempati kontributor terbesar keempat terhadap pendapatan Perseroan.

Saat ini Bumi Serpong tengah menggarap area seluas 825 hektar senilai Rp 2,8 triliun dan memiliki cadangan lahan yang siap dikembangkan seluas 3.841 hektar senilai Rp 7,2 triliun termasuk 2,277 hektar diantaranya berada di BSD City.

Kesediaan land bank yang luas akan memperkuat pertumbuhan berkelanjutan Perseroan dimasa mendatang. BSD City Perseroan sedang membangun Tahap II seluas 2.000ha hingga tahun 2020. Sedangkan untuk Tahap III Bumi Serpong  telah menyiapkan lahan seluas 2.450ha.

Hingga akhir September 2014, total aset Bumi Serpong tercatat Rp 27,3 triliun atau tumbuh 1% dibandingkan periode yang sama tahun 2013 Rp 27 triliun. Total aset tersebut diantaranya terdiri dari kas dan setara kas sebesar Rp 3,4 triliun, persediaan Rp 4,8 triliun. Pertumbuhan terbesar untuk aset dikontribusikan oleh investasi dalam bentuk saham yang tumbuh 25% menjadi Rp 4,8 triliun yang sebagian besar berupa penyertaan saham di Plaza Indonesia.

Perolehan laba bersih dari investasi saham Plaza Indonesia (PLIN) sebesar Rp 1,6 triliun mendorong pencapaian laba bersih Perseroan ke level Rp 3,2 triliun. Strategi investasi tersebut memperkuat rerata pertumbuhan laba bersih Perseroan yang mencapai 76% secara CAGR (Compound Annual Growth Rate) dalam lima tahun terakhir.

 Rasio Kinerja

Pada sembilan bulan pertama 2014, Bumi Serpong  berhasil mempertahankan rasio marjin laba kotor di kisaran 75,7% dan marjin laba bersih di kisaran 82,1%. Sedangkan rasio utang seperti current asset berada dikisaran 2,12x dan rasio DER di kisaran 0,45.

Rendahnya rasio utang dan besarnya kas Perseroan senilai Rp3,4 triliun memberikan keluasaan bagi Bumi Serpong untuk melakukan pengembangan dan aksi korporasi dimasa mendatang. Baik itu dengan mengandalkan kas internal ataupun opsi pendanaan lainnya.

Sekilas mengenai PT Bumi Serpong Damai Tbk

PT Bumi Serpong Damai Tbk merupakan pengembang BSD City, salah satu kota mandiri terbesar di wilayah Jakarta-Bogor-Depok-Tangerang-Bekasi. Kota mandiri ini menempati area seluas 5.950ha yang terdiri atas kawasan perumahan dan kawasan niaga terpadu. Awal tahun 2011, Bumi Serpong , anggota kelompok usaha Sinar Mas Land telah merampungkan proses akuisisi perusahaan terafiliasi yakni PT Duta Pertiwi Tbk, PT Sinar Mas Teladan dan PT Sinar Mas Wisesa. Akuisisi ini diharapkan dapat meningkatkan kinerja Bumi Serpong  terutama portofolio pendapatan dan diversifikasi usaha Bumi Serpong .

Kabinet Jokowo: Not the Dream Team

Jakarta, 27 Oktober 2014 – Kabinet baru sudah terbentuk, namun tidak semua orang puas karena banyak dari anggotanya belum berpengalaman di politik. Reaksi pasar pada hari ini negatif dengan volume likuiditas turun. ASCEND memperkirakan pasar masih bereaksi moderat dan fokus kepada pencarian informasi mengenai nama-nama menteri dan bagaimana ekspektasi kebijakan-kebijakan mereka ke depan.

Beberapa menteri yang dipertanyakan adalah Susi Pudjiastuti (Menteri Kelautan dan Perikanan), Saleh Husin (Menteri Perindustrian), Sudirman Said (Menteri ESDM), dan Rachmat Gobel (Menteri Perdagangan), dan

Susi Pudjiastuti merupakan wanita lulusan SMP yang berhasil mendirikan Susi Air dan menyediakan pesawat ke pedalaman. Pengalamannya di manajerial masih sedikit karena perusahaan yang dibentuknya baru satu. Sementara perhatiannya kepada kelautan dan perikanan belum tentu dapat menopang kebijakan-kebijakan yang pro terhadap pertumbuhan sektor ini.

Saleh Husin adalah politisi Partai Hanura asal Rote, NTT yang sempat menjabat komisaris di PT. Ades Alfindo Putra Setia, Tbk (air minum Ades). Tidak banyak yang diketahui tentang karir Saleh Husin dan bagaimana perhatiannya kepada dunia perindustrian secara umum.

Sudirman saat ini menjabat sebagai Direktur Utama PT Pindad dan sebelumnya menjabat sebagai sebagai Wakil Direktur PT Petrosea. Menurut Presiden Jokowi, Sudirman Said adalah seorang manajerial yang handal, aktivis anti korupsi, pernah sebagai Direktur Eksekutif Masyarakat Transparansi Indonesia (MTI). Walaupun bagus secara profesional, namun Sudirman harus berjuang untuk mampu mengatasi konflik-konflik politik yang mewarnai sektor strategis ini tanpa terjatuh ke dalam lubang korupsi seperti pendahulunya, Jero Wacik.

Rachmat Gobel paska terpilih menjadi menteri perdagangan, melepas jabatannya sebagai direktur di Panasonic Gobel Group. Dengan karirnya sebagai pemimpin di Panasonic, diharapkan ia memiliki semua yang dibutuhkan untuk menjadi menteri perdagangan: kemampuan manajerial, pengendalian yang kuat, kreativitas untuk meningkatkan perdagangan Indonesia, serta sikap anti korupsi.

Selain keempat menteri di atas, secara umum hanya sedikit menteri yang telah diprediksi dan mampu menimbulkan sentiment positif kepada pasar. ASCEND melihat bahwa hanya dua faktor yang mampu mendorong kabinet ini mampu bekerja dengan baik: (1) Kepemimpinan Jokowi untuk dapat menggabungkan semua orang dengan ragam dan rupa kemampuan ini, serta (2) tidak ada lagi penyelewengan-penyelewengan baik di tingkat menteri maupun bawahnya sehingga kinerja secara umum akan membaik tanpa melihat siapa pemimpinnya.

Tukar saham Mitratel, Telkom dapat saham Tower Bersama, Siapa yang Untung?

Jakarta, 24 Oktober 2014 - PT Telekomunikasi Indonesia (Persero), Tbk berencana melepas kepemilikan saham atas PT Dayamitra Telekomunikasi (Mitratel) kepada PT Tower Bersama Infrastructure, Tbk (TBIG). Diversifikasi ini akan dilakukan dengan cara share swap antara saham Mitratel dan saham Tower Bersama. Siapakah yang diuntungkan?

ASCEND melihat sejauh ini transaksi ini masih wajar dan cenderung tidak ada yang dirugikan baik Telkom maupun Tower Bersama. Nilai transaksi tukar guling saham ini tidak jauh berbeda dengan harga rata-rata saham TBIG yang akan ditukar dengan Mitratel.

Sebagaimana dalam keterangan kepada wartawan dan juga keterbukaan informasi Telkom, Mitratel akan dilepas sebanyak dua tahap. Pada tahap pertama, Telkom akan menukar 49% saham Mitratel dengan 5,7% saham Tower Bersama. Hak untuk mengonsolidasikan Mitratel diserahkan kepada Tower Bersama.

Tahap kedua akan dijalankan dalam jangka waktu 2 tahun mendatang setelah tahap pertama dieksekusi. Telkom mempunyai opsi untuk menukar sisa 51% saham Mitratel dengan 6% saham Tower Bersama ditambah bonus Rp 1,74 triliun apabila Mitratel mencapai kinerja yang disepakati oleh keduanya.

Dalam transaksi ini, jika terealisasi, diprakirakan nilai transaksi akan mencapai Rp 11,06 triliun atau setara dengan  perolehan Telkom atas 13,7% saham TBIG pada harga Rp 7.972 per saham. Mitratel dengan transaksi ini berhasil dijual Telkom dengan harga yang mencerminkan PBV 1,36 kali

Transaksi tersebut juga sudah termasuk pembayaran atas hutang Mitratel sebesar Rp 2,71 triliun atas Bank BRI dan sindikasi Bank BRI, BNI dan Mandiri, ditambah dengan estimasi penyesuaian saat penutupan transaksi sebesar Rp 534 miliar.

Keuntungan yang diperoleh Telkom dari divestasi ini adalah:

1. Menara dapat memperoleh nilai tambah lebih bila dioperasikan oleh Tower Bersama, yaitu dengan meningkatkan jumlah pengguna dan tidak terbatas di kalangan Telkom sendiri;
2. Efisiensi biaya. Pasca pemberhentian operasi Flexi yang sekarang dialihkan kepada anak usaha Telkom lainnya, Telkomsel, maka tingkat penyewaan menara pada Mitratel akan cenderung menurun karena mayoritas pengguna menara Mitratel adalah Telkom Flexi. Dengan pengalihan kepemilikan menara, Telkom tidak terbebani dengan biaya-biaya terkait pemeliharaan menara;
3. Telkom dapat memperoleh imbal hasil investasi yang sebelumnya diperoleh dari Mitratel menjadi dari Tower Bersama.

Namun langkah yang perlu menjadi perhatian Telkom dan investor adalah:

1. Telkom kehilangan hak konsolidasikan asset dan pendapatan Mitratel pada tahap pertama, padahal masih memiliki hak pengendalian. Kalau pada 2 tahun ke depan Tower Bersama kemudian tidak melaksanakan (exercise) haknya untuk mengambil sisa Mitratel, artinya Telkom tetap kehilangan hak konsolidasi itu untuk nilai yang lebih kecil daripada seharusnya;
2. Pembayaran Rp 1,74 triliun akan dilakukan apabila kinerja Mitratel mencapai tingkat tertentu. Pertanyaan yang patut diajukan adalah siapakah yang bertanggungjawab atas pencapaian performa tersebut? Apakah Telkom sebagai pengendali 51%, atau Tower Bersama yang sudah mengkonsolidasikan kinerja ke dalam kinerja perusahaannya sendiri?
3. Transaksi ini juga masih berpotensi mendapatkan kendala dari sisi hukum bagi Telkom. Sesuai UU Keuangan Negara, penjualan aset pemerintah yang melebihi nilai Rp 100 miliar harus mendapatkan persetujuan DPR, kecuali asset tersebut berpotensi merugikan keuangan Negara.

Mitratel yang hingga saat ini sepenuhnya masih dikendalikan oleh Telkom yang mempunyai 3.928 menara dengan 4.363 penyewaan. Di samping itu, aset Mitratel juga dibiayai oleh hutang bank yang mencapai Rp 2,7 triliun sementara nilai buku ekuitas sekitar Rp 5,75 triliun.

Pasar terlihat mengapresiasi rencana divestasi ini, terlihat dari kecenderungan harga yang naik cukup signifikan dibandingkan bulan sebelumnya.

Sementara di sisi Tower Bersama, akuisisi ini  akan membuat saham lama akan terdilusi hingga mencapai 13%.

Sebagai catatan, kinerja Tower Bersama selama semester pertama lalu tidak terlalu bagus. Perusahaan mencatat penurunan laba bersih hingga 21,3% menjadi hanya Rp 664 miliar yang salah satu penyebabnya karena beban keuangan yang meningkat hingga 51%.

Selama enam bulan kemarin, pendapatan Tower Bersama masih tercatat tumbuh hingga 24,4% menjadi Rp 1,58 triliun dibandingkan dengan sebelumnya sebesar Rp 1,27 triliun dengan didukung oleh pendapatan dari 18.028 titik penyewaan menara.

Sebelum akuisisi, Tower Bersama memiliki 11.266 menara untuk tersedia disewakan kepada penyedia layanan telekomunikasi yang tersebar di seluruh Indonesia hingga akhir semester pertama lalu. Paska akuisisi, Tower Berama akan memiliki hamper 15.000 menara.

Setelah aksi korporasi ini, 50,6% saham Tower Bersama dimiliki dan dikendalikan Grup Saratoga dan sebesar 35,6% oleh publik, sementara sisanya oleh Telkom. Sejauh ini, akibat rencana aksi korporasi yang belum terealisasi ini, tampaknya TBIG mendapat apresiasi oleh pasar dengan membukukan  kenaikan harga hingga 10,4% dari penutupan pada 10 Oktober 2014 lalu saat pengumuman resmi dari kedua emiten yang terlibat aksi korporasi ini.

Asia Pacific Fibers Catatkan Utang Berbunga Tinggi

Jakarta, 6 Oktober 2014 – PT Asia Pacific Fibers, Tbk (POLY) mencatatkan utang baru US$ 117,8 juta dengan bunga yang cukup tinggi. Rasio utang terhadap aset berpotensi naik menjadi 3,93 kali dari 3,58 kali. Pinjaman baru tersebut berasal dari pemegang saham mayoritasnya, Damiano Investment BV, dan akan digunakan untuk ekspansi tahun ini.

Fasilitas US$117,8 juta itu terdiri atas pinjaman investasi sebesar US$ 17,8 juta dan utang modal kerja US$ 100 juta. Bunga yang dibebankan kreditur cukup tinggi yaitu 10%. Manajemen perusahaan mengaku bahwa pinjaman tersebut berbunga tinggi karena perusahaan tidak punya pilihan lain sebab sedang melakukan restrukturisasi utang dengan PT Perusahaan Pengelola Aset (PPA).

Perusahaan sudah mengajukan usulan baru atas restrukturisasi utang terjamin senilai US$ 280 juta kepada Kementerian Keuangan melalui Direktorat Jenderal Kekayaan Negara. Salah satu poin usulan tersebut adalah penerbitan obligasi wajib tukar atau mandatory convertible bond (MCB). Perusahaan berencana menerbitkan MCB senilai US$ 45 juta kepada kreditor utang terjamin dengan tenor 9 tahun.

Usulan ini belum dapat disetujui oleh Kementerian Keuangan karena emiten dianggap masih terkait dengan pemegang saham mayoritas lama, yaitu Grup Texmaco. Sedangkan grup Texmaco sendiri masih terlibat sengketa hukum dengan Kementerian Keuangan, PPA, dan PT Bank Negara Indonesia, Tbk (BBNI) terkait perjanjian restrukturisasi utang.

Karena proses restrukturisasi utang yang belum jelas ini maka Asia Pacific terkendala dalam mencari pendanaan eksternal. Padahal dana tersebut dibutuhkan perusahaan untuk membangun pabrik baru di Kendal, Jawa Tengah, senilai investasi US$ 92 juta. Pabrik baru tersebut akan memproduksi bahan baku untuk membuat benang. Selama ini pabrik perusahaan di Kendal mendapatkan pasokan bahan baku dari pabrik di Karawang sebanyak 150 ton per hari. Dengan adanya pabrik baru ini, perusahaan akan mampu menghemat distribusi pengiriman bahan baku.

Dengan tingkat bunga yang relatif tinggi untuk pinjaman berdenominasi dollar ini, maka perusahaan berpotensi meningkatkan rasio utangnya menjadi 3,93 kali. Rasio EBITDA berbanding beban keuangan menjadi 0,41 kali dari 0,01 kali. Artinya risiko investasi menjadi lebih tinggi daripada sebelumnya.

Pada semester ini perusahaan mencatatkan penurunan pendapatan sebesar 11% menjadi US$ 263.19 juta. Perusahaan juga masih mencatatkan rugi bersih sebesar US$ 25,19 juta.  Kerugian bertubi-tubi telah menyebabkan ekuitasnya defisit cukup besar yaitu US$ 853,09 juta. 

Arus kas operasional juga merupakan indikator yang perlu diwaspadai. Perusahaan mencatatkan arus kas dari aktivitas operasional yang turun signifikan menjadi hanya US$ 1,50 juta dari sebelumnya US$ 207,91 juta. 

Mempertanyakan Rights Issue BW Plantations

Jakarta, 2 Oktober 2014 – PT BW Plantations, Tbk (BWPT) baru saja mengumumkan rencana penawaran umum dengan HMETD (Rights issue) dengan harga exercise Rp 390 -  411 ketika harga pasarnya rata-ratanya adalah Rp 1.167 dan harga tertingginya Rp 1.420. Pengumuman itu langsung disambut dengan terjun bebasnya harga BWPT mendekati harga rights issuenya. OJK mensuspensi saham tersebut dan beberapa pihak menuntut diadakannya penyelidikan atas rencana tersebut. Pertanyaannya, apakah harga exercise serendah tersebut wajar? Bila ya, maka apakah ada yang dirugikan dari penawaran tersebut?

Penawaran umum yang dilakukan oleh BWPT ini adalah memberikan rights kepada pemilik setiap saham lama untuk membeli 6 saham baru. Pemilik yang tidak menggunakan haknya akan terdilusi sampai dengan 85,78%, sementara secara historis, investor minoritas di Indonesia tidak menggunakan haknya di dalam rights issue. Potensi dilusi raksasa inilah yang kemudian digugat oleh beberapa pihak telah merugikan kepentingan investor minoritas.

Dana yang diharapkan oleh perusahaan dari penawaran umum ini mencapai Rp 10,8 triliun. Sebagian besar dana hasil HMETD tersebut akan digunakan untuk mengakusisi Green Eagle Group, salah satu perusahaan yang juga bergerak dalam perkebunan sawit. Green Eagle Group terafiliasi dengan Rajawali Corpora yang dimiliki oleh Peter Sondakh. Saat ini Rajawali Corpora telah memiliki saham BW Plantations sebesar 21,4% secara tidak langsung.

Menurut penilaian UOB Kay Hian Securities, akuisisi BW Plantations atas Green Eagle dengan  harga Rp 10,53 triliun tersebut cenderung lebih tinggi dibandingkan nilai  wajar atas Green Eagle yang seharusnya. Menurut UOB Kay Hian, akuisisi tersebut setara dengan nilai US$ 11.392 per hektar  dengan metode penilaian aset yang setara dengan perbandingan  enterprise value terhadap lahan tertanam (EV/Planted) sebesar US$ 13,564 hektar, sementara  harga wajar atas Green Eagle seharusnya pada kisaran  US$ 9.600  per hektar. Jadi harga wajar Green Eagle seharusnya Rp 8,87 triliun.

Rights Issue

Rights Issue atau penawaran umum dengan Hak Memesan Efek Terlebih Dahulu adalah jenis penawaran yang mempertimbangkan hak-hak pemegang saham lama yang mungkin tidak menginginkan haknya atas perusahaan terdilusi, atau berkurang karena penerbitan saham baru.

Realitanya di dalam rights issue banyak terjadi praktek-praktek backdoor listing, yaitu akuisisi bisnis yang lain sama sekali dengan jumlah yang melampaui bisnis lama atau memberikan kesempatan kepada pemegang saham non mayoritas untuk menjadi pemegang saham mayoritas melalui posisinya sebagai standby buyer. Biasanya indikator praktek-praktek ini adalah banyaknya jumlah saham baru yang dikeluarkan dan nilai penawaran umum yang relatif besar terhadap nilai buku ekuitas perusahaan itu.

Potensi backdoor listing atau peralihan pemegang saham mayoritaslah yang dikuatirkan terjadi pada rights issue BW Plantations kali ini. Yang perlu digali adalah apakah harga exercise serendah tersebut wajar?

Dengan logika belanja biasa, kita akan keberatan bila kita memiliki barang seharga Rp 1000 dan melihat barang yang sama dijual kepada orang lain dengan harga Rp 400. Secara naluriah kita akan berpikir bahwa kita membeli barang itu terlalu mahal. Namun logika tersebut tidak dapat diterapkan di dalam penawaran umum saham dengan HMETD karena saham lama dan saham baru bukanlah barang yang berbeda tapi bagian dari barang yang sama.

Ketika saham baru dijual, nilai total dari perusahaan tersebut tidak berubah. Contohnya, bila nilai perusahaan Rp 1 triliun sebelum rights issue, maka nilai perusahaan tetap Rp 1 triliun. Perbedaannya adalah sebelum penawaran, Rp 1 triliun tersebut dibagi dengan 1miliar lembar sehingga per saham tersebut mewakili kepemilikan nilai Rp 1.000, yaitu Rp 1 triliun dibagi 1 miliar. Sementara paska penerbitan saham baru, Rp 1 triliun yang sama dibagikan kepada 2 miliar lembar, sehingga per saham bernilai Rp 500. Artinya harga exercise yang rendah memang ditentukan oleh berapa jumlah saham baru yang dikeluarkan.

Mari kita lihat di dalam kasus BW Plantations sendiri. Sebelumnya jumlah saham yang beredar adalah 4,47 miliar lembar dengan nilai buku ekuitas Rp 2,28 triliun dan kapitalisasi pasar Rp 5,22 triliun. Angka ini mencerminkan rasio harga atas nilai buku ekuitas (PBV) sebesar 2,29 kali.

Melalui rights issue, BW Plantations hendak menaikkan jumlah lembar saham beredarnya menjadi 31,30 miliar lembar dan ekuitas saat itu langsung menjadi Rp 13,30 triliun karena adanya uang kas yang dimasukkan ke dalam perusahaan. Dengan harga Rp 411, maka kapitalisasi pasar menjadi Rp 12,86 triliun dan rasio PBV menjadi 1 kali.

PBV 1 kali menjadi masuk akal karena apresiasi pasar terhadap potensi kombinasi aset baru dan aset lama masih tidak diketahui dan karenanya wajar apabila dihargai pada nilai bukunya saja.

Terakhir, ketika saham baru dan saham lama dikombinasikan di dalam pasar, berapa harga wajarnya secara teoritis?  Seharusnya adalah bobot dari saham lama dikalikan dengan harganya saat itu di tambah dengan bobot saham baru dikalikan dengan harga exercise rightsnya atau:

Harga baru BWPT = {(1 lembar x Rp 1.167) + (6 lembar x Rp 411)}  / 7 lembar = Rp 519/ saham.

Kesimpulan

Kesimpulannya? Penetapan harga rights issue dari BW Plantation tidak mengandung unsur-unsur ketidakwajaran.

Tapi, BW Plantations tetap merugikan investor karena BW Plantations melakukan akuisisi dengan harga yang lebih tinggi dibandingkan harga wajar. Biasanya keputusan akuisisi seperti ini membutuhkan keputusan RUPS yang dihadiri oleh investor minoritas karena sifatnya yang berpotensi memiliki benturan kepentingan.

Rekomendasi ASCEND agar Otoritas Jasa Keuangan (OJK) memiliki kebijakan di dalam menghadapi rights issue yang berpotensi merugikan ini  khususnya mengenai motif-motif dari rights issue itu sendiri.