APL: Target 2014 Dipangkas Setelah Akuisisi Lahan Rp 1,35 Triliun

Jakarta, 28 November 2013 - PT Agung Podomoro Land Tbk (APLN) hanya memproyeksikan pendapatan maupun laba bersihnya tumbuh sama dengan rata-rata industri yaitu sebesar 10%.  Selama tahun ini perusahaan telah melakukan akuisisi lahan senilai total lebih dari Rp 1,35 triliun.

APL mencatatkan penurunan pendapatan sebesar 1% menjadi Rp3,48 triliun pada kuartal III 2013 dibandingkan tahun lalu. Penurunan pendapatan ini diikuti merosotnya laba bersih sebesar 5,4% menjadi Rp678,59 miliar.

Padahal di awal tahun APL mentargetkan pertumbuhan pendapatan 10-15%. Pencapaian target yang suboptimal ini disebabkan oleh suku bunga bank dan tingkat inflasi yang tidak diduga.

Kinerja pertumbuhan pendapatan dan laba akan semakin berat mengingat APL baru saja menerbitkan obligasi berkelanjutan tahap I untuk pengembanan usaha termasuk pembelian lahan.

Obligasi ini senilai Rp 1,2 triliun dengan kupon 9,25% per tahun dengan tenor 5 tahun. Apalagi sebanyak Rp 500 miliar belum digunakan, ini akan menambah beban perusahaan.

Sebelumnya, enam akuisisi dan pembelian lahan yang dilakukan perusahaan di tahun ini adalah sebagai berikut

1. APLN mengakuisisi 58% saham PT Menara Deli, pemilik Mall Deli Plaza senilai Rp 467 miliar. Dengan aksi ini APLN memiliki 5,2 hektare (ha) di pusat kota Medan, Sumatera Utara. Nantinya lokasi ini akan dibangun superblok.

2. APLN mengakuisisi 60% saham PT Simprug Mahkota Indah senilai Rp 221 miliar. APLN memiliki lahan seluas 1,6 ha di kawasan Simprug, Jakarta Selatan dari aksi tersebut. Lokasi ini akan dibangun kompleks apartemen.

3. APLN melalui anak usaha PT Pesona Gerbang Karawang mengakuisisi 99% saham PT Astakona Megahtama senilai Rp 107 miliar.  Dengan aksi ini APLN memiliki 63 ha lahan di Karawang, Jawa Barat. Lokasi ini akan dibangun kawasan industri.

4. APLN melalui anak usaha PT Pesona Gerbang Karawang mengakuisisi 99% saham PT Tatar Kertabumi senilai Rp 61 miliar. Dengan aksi ini APLN memiliki 5,5 ha lahan di pusat kota Karawang, Jawa Barat

5. APLN mendirikan PT Alam Makmur Indah dengan kepemilikan 70% saham. APLN membeli lahan industri seluas 216 ha di Karawang, Jawa Barat.

6. APLN melalui anak usaha PT Buana Surya Makmur membeli lahan seluas 27 ha di Bandung Selatan. Tidak dijelaskan berapa nilai pembelian lahan tersebut. 5 akuisisi itu senilai Rp 1,35 triliun.

Akuisisi dan pembelian lahan tersebut belum termasuk investasi yang dikeluarkan APLN untuk membangun proyek di masing-masing lokasi.

Akuisisi ini membuat total lahan yang dimiliki APL sebesar 960 ha.

JCI is One of the Worst Performers in 2013

Jakarta, 28 November 2013 - JCI only increased 0.42% from last year after closing yesterday. It was lower than average primary market around world that increased by 20.9%. Weakening of Indonesian economic and the threats the Fed’s tapering tend to hold the movement of JCI during this year.

Compared to the primary stock markets in the world, JCI was one of the losers. Argentina’s Merval is currently the most profitable stock market in the world. However, Chile’s market was the worst and shrunk by 9,8% year-on-year.

Compared to Asian markets, JCI was the worst. Nikkei increased by 66,7% by last year. Nikkei’s growth in this year was supported by Yen weakening against US Dollar. Since Yen fell at the level of 101, it boosted export manufacturers and electrical stocks in Japan. Despite threats of banking liquidity and slowing down of manufacture in China, Shanghai and Hang Seng still increased over 8%.

 Meanwhile, Wall Street kept increasing despite government shutdown and uncertainty of the Fed’s tapering. Moreover, S&P and Nasdaq booked new records and Dow hit new record 10 times in this month. US economic data showed positive signs and companies outperformed, these have beaten the Fed tapering and government shut down issue, drive Wall Street.

Despite the shadowing Greece’s debt failure, Euro stock was still increased this year by 21,1%. In average, Euro stock market was increased 18,1%. Russia was the lowest and just increased by 2%. Euro’s manufacturers industries showed recovery reaching 51,5 point. If it is more than 50 showed accelerate and if below showed slowdown.

Then, why JCI unlikely can perform as well as others? One is the uncertainty of the Fed’s tapering.
However, the Indonesia’s macro economic is also under pressure. So, it has been expected when JCI shrank since second quarter of this year and going back to the level of the beginning of this year.

Early this year, JCI was moving  in line with global market, forced by the Fed buying back bonds and treasury notes amounting to US$ 85 billion per month. Consequently, US financial institutions obtain liquidity that are used for investments in emerging markets, including Indonesia.

Since then, JCI spiked to 5.251,30 points in the middle of May. During this time, JCI booked 24 record times. JCI’s highest record was not supported by strong fundamental of macroeconomic.
In the long run, market has made correction of the uncertainty of  the Fed’s tapering. Foreign investors diminished their portfolio in JCI, thus, JCI was back at the same level as the beginning of the year. Even the record of capital outflow during second quarter was carrying out by US$ 40 billion.

The slowing down of economic was triggered by the increasing oil demand but the production was decreased. Finally, state budget’s subsidize burden was increased and force the government to increase subsidize-gasoline price. Since then, inflation was not restrained and reached 8.32% yoy in October 2013. The increasing of inflation is higher than economic growth as 5.62%.

On the other hand, Rupiah depreciated against US Dollar due the trade balance deficits by eight consecutive quarters. Until the third quarter of Indonesia's trade balance recorded a deficit of 3,8% of GDP. Government and corporate debt in US Dollar are also putting Rupiah in depreciation against US Dollar as the demand of Dollar increased during debt payment season in third quarter. Rupiah has decreased by 18% since last year against US Dollar.

BI as the controlling agent of monetary, increased the rate by 125 bps during this year to become 7,5%. Since then, inflation was restrained and risk-free investment increased so the foreign investor expects to re-invest in Indonesia. Otherwise with spiking rate, it will increase cost of capital as well.

However, after that particular policy, foreign investment during this year backed to positive again at US$ 2 billion. It could be expected in the final month of this year, foreign investors purchase rate will increase and drive local investors as well. Portfolio of foreign investor was 40% of all portfolios in JCI’s market.

Central Omega Bangun Pabrik Nickel Pig Iron

Jakarta, 27 November 2013 -  PT Central Omega Resources Tbk (DKFT) memutuskan menggandeng investor asal China untuk membangun pabrik bahan baku stainless steel (nickel pig iron) dengan kapasitas 160.000 ton per tahun. Keputusan ini juga didukung oleh fakta bahwa kas internal Central Omega tidak mencukupi.

Sebelumnya Central Omega berencana membangun unit hilirisasi dan pemurnian mineral (smelter) senilai US$ 300 juta (Rp 2,83 triliun). Pabrik direncanakan berkapasitas 200 ribu ton per tahun dan menggandeng perusahaan asal Taiwan, Asiazone Co. Ltd. Tetapi karena pasokan listrik sangat terbatas, maka rencana ini terpaksa ditunda.

Perusahaan menyatakan bahwa besaran investasi proyek tersebut baru dapat disimpulkan setelah pembicaraan dengan kontraktor engineering asal China rampung.  Sekedar gambaran, pabrik PT Sulawesi Mining Investment  yang berkapasitas 800.000 ton membutuhkan investasi sekitar US$ 500 juta, sementara pembangkit listrik kira-kira membutuhkan investasi US$ 1 juta/ MW.

Dengan kebutuhan investasi paling tidak US$ 148 juta ekuivalen Rp 1,75 triliun, maka posisi kas kas Central Omega yang hanya Rp 640,29 miliar dan arus kas operasional selama 9 bulan pertama hanya Rp 252,59 miliar tidak mencukupi.

Smelter nickel pig iron (NPI) akan dioperasikan oleh anak usahanya, PT COR Industri Indonesia, di mana investor China juga memiliki saham di dalamnya. Untuk mengoperasikan smelter itu, perusahaan ini juga akan membangun pembangkit listrik sendiri dengan kapasitas sebanyak 48 MW.

Sebagian besar persiapan untuk membangun smelter NPI tersebut sudah dilakukan. Misalnya, tahapan feasibility study sudah rampung dan izin analisis dampak lingkungan (Amdal) akan keluar Desember ini.

Central Omega menargetkan sudah dapat memproduksi NPI pada pertengahan tahun 2015 mendatang. Adapun pasokan bahan baku bijih nikel akan disuplai oleh izin usaha pertambangan (IUP) yang juga dimiliki oleh anak usahanya, seperti PT Mulia Pacific Resources, PT Bumi Konawe Abadi, serta PT Itamatra Nusantara.

Sepanjang Januari hingga September ini, Central Omega memproduksi 1,93 juta ton bijih nikel, naik 24,5% dibandingkan periode yang sama. Perusahaan ini juga membukukan pendapatan Rp 581,13 miliar, atau lebih tinggi dibandingkan tahun lalu yang sebanyak Rp 492 miliar.  

Saham Central Omega kurang terlalu likuid karena kurangnya informasi yang beredar di pasar. Setelah sempat mencapai harga tertinggi Rp 660 tahun ini di bulan April, harga DKFT kembali terpuruk di Rp 395.

Likuiditas Tipis, Efek Beragun Aset Akan Dilirik Perbankan

Jakarta, 26 November 2013 - Bank-bank di Indonesia dihadapkan pada tantangan likuiditas pada tahun 2014 mendatang. Bahkan beberapa bank besar nasional telah menetapkan suku bunga simpanan hingga 9% - 12%. Dana murah sepertinya sulit diserap dari masyarakat, maka salah satu pilihannya untuk meningkatkan aset likuidnya adalah menerbitkan efek beragun aset (EBA) atau Asset Backed Securities.

Outlook ekonomi tahun 2014 mendatang dihadapkan dengan perlambatan ekonomi dan ancaman pemangkasan stimulus the Fed. Ini berpotensi menekan pertumbuhan bank dan lembaga keuangan. Karenanya, bank akan menjaga likuiditasnya. Maka pendanaan (funding)  alternatif yang akan ditempuh bank adalah dengan menerbitkan EBA.

Di Indonesia, EBA atau KIK-EBA (Kontrak Investasi Kolektif-EBA) pertama kali diterbitkan  oleh bank PT Bank Tabungan Negara (Persero), Tbk (BBTN)  dalam bentuk mortgage backed securities. BTN yang merupakan bank BUMN, mempunyai segmen khusus pada pemberian kredit kepemilikan rumah (KPR). Saat itu, BTN menyerap dana lewat penerbitan mortgage backed securities sebesar Rp 100 miliar. Hingga sekarang BTN hanya satu-satunya lembaga keuangan di Indonesia yang mempunyai portofolio berupa mortgage backed securities dengan nilai hingga Rp 2,9 triliun.

Sebagai penjelasan, EBA sendiri adalah surat berharga yang diterbitkan dengan jaminan berupa aset. Apabila aset yang dipakai jaminan berupa hipotek surat berharga tersebut lebih dikenal sebagai mortgage-backed securities (MBS).

KIK-EBA mirip reksadana, di mana manajer investasi mengumpulkan dana dari masyarakat atau lembaga keuangan lainnya untuk diinvestasikan pada unit ini. Efek ini juga mempunyai karakteristik mirip obligasi, di mana apabila suku bunga acuan naik maka harganya akan turun. Namun tidak seperti obligasi yang pokok pinjamannya dibayar di akhir, pokok pinjaman EBA akan dibayar bersama bunga selama periode pembayaran.

Efek ini diperdagangkan secara over-the-counter atau di luar perdagangan bursa, namun masih dalam pengawasan OJK. Seperti obligasi, harganya biasanya dipengaruhi oleh risiko gagal bayar dan risiko suku bunga, namun masih memperhitungkan satu risiko lagi yaitu pelunasan lebih awal akibat nilai suku bunga yang turun.

Saat ini, PT Bank Mandiri, Tbk (BMRI), yang merupakan salah satu bank terbesar nasional, berencana menambah likuiditas dengan menerbitkan EBA dengan target mencapai Rp 700 -  800 miliar.  Bank Mandiri menargetkan dana pensiun dan asuransi akan menyerap sekuritas ini karena hingga saat ini publik di Indonesia belum begitu familiar dengan perdagangan EBA

Sebagai acuan, EBA DBTN 01 yang diterbitkan BTN tahun 2010 lalu yang mendapat rating kredit AAA dari Pefindo memberikan yield 9,25%. Yield tersebut dari sisi penerbit atau bank tentu lebih menguntungkan dibanding harus mendapatkan pendanaan melalui dana pihak ketiga atau deposito berjangka dengan biaya bunga pada kisaran 9% hingga 12% saat ini pada beberapa bank.

AFN merekomendasikan EBA sebagai salah satu instrumen investasi alternative yang menarik. Tapi perlu diperhatikan keterbukaan informasi mengenai penilaian aset yang dijadikan jaminan dan likuiditas aset tersebut. Selain itu, investor perlu memperhatikan rating kredit terhadap MBS atau EBA yang diterbitkan lembaga keuangan atau bank. Semakin tinggi rating kredit akan mengurangi risiko gagal bayar. 

Permintaan Sewa Kantor Diprakirakan Turun Akibat Depresiasi Rupiah

Jakarta, 21 November 2013 - Depresiasi Rupiah terhadap Dollar AS akan menekan pasar sewa ruang kantor di kawasan CBD (Central Business District). Beberapa pengguna jasa sewa kantor tertarik untuk mengalihkan pada kawasan non CBD dengan ekspektasi biaya sewa lebih rendah. Hingga saat ini sebagian besar sewa perkantoran di kawasan CBD masih menggunakan tarif dalam Dollar AS.


Pelemahan Rupiah diprakirakan masih akan panjang bahkan hingga berakhirnya Pemilu tahun depan. Rupiah telah terkoreksi lebih dari 15% selama tahun 2013 ini dan juga disertai keluarnya arus modal asing.

Secara fundamental AFN melihat bahwa posisi Rupiah saat ini mencapai nilai keseimbangan baru. Hal itu tercermin dari defisit neraca perdagangan selama 8 kuartal berturut-turut dan bahkan upaya BI menaikkan suku bunga hingga 7,5% belum mampu mendorong penguatan Rupiah.

Tahun 2014 mendatang, sektor properti secara keseluruhan pun diprakirakan akan melambat. Fitch dan Moody’s kemarin dalam diskusi outlook properti Indonesia yang dia adakan di Singapura, mengatakan pendapatan sektor properti hanya akan tumbuh sebesar 17% atau turun dibanding tahun 2013 ini sebesar 21%.

Menurut survei Jones Lang LaSalle Research, tercatat pada tahun 2013 ini rata-rata sewa perkantoran per meter sebesar US$ 28,42 per m2 di area CBD untuk kelas A, sementara kelas B sebesar US$ 12,62 per m2 dan kelas C sebesar US$ 8,62 per m2.

Sementara itu, penyerapan kantor di CBD pada kuartal ketiga turun menjadi 61.000 m2 dari sebesar 92.000 m2 pada tahun lalu. Sementara supply tercatat sebesar 290.000 m2 dengan tingkat hunian 92%.

Sementara itu dikawasan non-CBD biaya sewa tercatat antara Rp 50.000 hingga Rp 150.000 per m2 perbulan. Pertumbuhannya pun naik signifikan pada kuartal ketiga ini menjadi 39.000 m2 dari tahun lalu sebesar 32.000 m2. Supply ruang kantor baru tercatat sebesar 130.000 m2 dengan tingkat hunian 93%.

Pendapatan emiten penyedia ruang kantor masih meningkat selama tahun ini
Hingga kuartal ketiga tahun 2013 ini pendapatan beberapa emiten dari penjualan dan jasa sewa ruang kantor juatru meningkat. Hal ini seiring tren kenaikan bisnis properti dari awal tahun hingga pertengahan tahun ini.

Namun, sejak kenaikan suku bunga BI dan peraturan pengetatan kebijakan moneter lainnya, diprakirakan mulai kuartal ke-empat tahun ini, industri properti termasuk jasa  penyewaan atau penjualan ruang kantor akan mulai melambat.